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前妻出售前夫房产 法院判定购房人善意取得
www.ganzipeace.gov.cn 】 【 2022-12-15 09:42:32 】 【 来源:四川法治报

  周鑫隆 四川法治报-法治四川新闻客户端记者 夏菲妮

  

  因没来得及变更产权登记,离婚协议中约定的本该属于前夫的房产,被前妻私下售出。事迹败露后,购房人被告知合同无法继续履行。觉得当了“冤大头”,购房人一怒之下诉至法院,要求继续履行合同,完成房产过户登记。法院将如何裁定?类似的法律纠纷并不少见,老百姓应该如何避开“雷区”?围绕上述问题,记者采访了省高院三级高级法官刘文。

  

  ■案情简介

  

  2020年1月6日马某与张某签订了《离婚协议书》并办理离婚手续,约定双方共同拥有的登记在马某名下的房屋归男方张某所有。后来,因各种原因,两人并未办理过户登记。

  

  2020年11月15日,马某将上述房屋以275万元出售给李某,并签订了《房屋买卖合同》,约定双方于2021年4月10日之前完成房款支付和过户登记事宜,马某在房屋交付前迁出全部户口。

  

  合同签订后,李某向马某支付了110万元购房款。2021年4月,马某告知李某,因《离婚协议书》约定房屋属于张某所有,现张某不同意出售,合同无法继续履行,由此产生纠纷。

  

  李某遂诉至法院,请求支付完购房款后,马某配合完成过户登记,马某迁出户口,赔偿逾期过户和逾期迁出户口的违约金。李某的诉求能够得到法院的支持吗?

  

  无权占有人将房屋出售给“善意第三人”行为有效吗?

  

  在该案中,张某认为《离婚协议书》约定了房产归他所有,如果未经过他同意,李某就不能得到涉案房产。真的如张某说的那样?

  

  刘文表示,要判断这个问题需要引进一个概念,即“善意第三人”。“这里的‘善’不是善良的意思,而是不知情的意思。”刘文说,通俗来讲,是指未直接参与双方合同法律关系,对双方合同关系不知情的合同第三人。

  

  结合本案,刘文认为,李某未参与马某和张某的离婚协议制定,在房屋买卖的时候对离婚协议的内容也不知情,李某就是马某与张某所签订的离婚协议的“善意第三人”。同时,马某没有证据证明双方履行《离婚协议书》有客观上的障碍,争议房屋未能及时按约登记至张某名下所造成的后果,应由张某自行承担,而不能以此转嫁给善意购房的李某。

  

  刘文进一步解释道:“‘善意第三人’的设立是对所有权保护与交易安全的立法权衡,比如一件东西如果是你的,那么其他人当然不能随意使用或做处分,无权处分行为本应全部效力待定(等待你的批准),这是所有权人意思自治的最基本体现。但在现实的生活里,这种理念却经常和交易的安全价值发生冲突。就动产而言,人们潜意识里会默认占有动产的人就是所有权人;而就不动产而言,因为广泛存在租赁,不宜直接占有,往往会有一个具有公信力的机关来证明,法律人把这种‘交易中证明一件东西是你自己的’制度叫做‘公示制度’。”

  

  刘文告诉记者,这个“公示制度”是很粗陋的,有可能拿着动产的人其实不是所有权人,不动产的登记也可能出现错误,“假如我们过度强调所有权的保障,不信赖公示的外在效果,就会导致所有的交易都没有安全保障,最终导致一切交易行为陷入混乱。”刘文说,法律人出于权衡,就立法决定:如果交易方观察到交易标的物权利外观,符合“公示制度”的外在效果,这个人就有权取得交易的效果,这个人就是“善意第三人”。

  

  合同约定等同不动产物权变更吗?

  

  该案中,张某认为《离婚协议书》约定了房产归他所有,即使没有办理过户登记也没关系。那么不动产物权变动有哪些法律依据呢?

  

  刘文表示,我国法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于不动产登记簿时发生效力,未经登记则不发生效力,“不动产登记是不动产物权取得的必要条件,合同有效成立并不直接导致物权变动。”

  

  刘文进一步分析说,本案中,《离婚协议书》对共同财产的权属进行了约定,男方可以依据约定要求女方履行房屋产权变更登记的义务。男方只有在房屋办理过户登记后,才能取得房屋的产权,而不是签订了协议就当然取得了房屋的产权。

  

  类似的纠纷在离婚类案件中并不少见。因为离婚协议的内容并不为普通购房人知晓,那么普通购房人如何尽到审慎的审查义务?如何尽可能的减少纠纷的发生?如何在纠纷发生后减少损失?

  

  为此,刘文提出5条建议:一是要寻找正规的专业中介机构购买;二是要查不动产登记证书,最好拍照或复印保留好证据;三是前往不动产中心查询房屋真实情况;四是在合同中要求出卖人确保对所交易的房屋或者其他不动产享有完全的所有权和处分权,并就此所产生的的违约责任约定高昂的违约金;五是签订房屋买卖合同后,尽快办理不动产登记过户。

  

  法院可以判决无权占有人迁出户籍吗?

  

  本案中,法院没有判决马某迁出户口,但基于双方合同约定判决马某承担违约责任。法院作出这一判决的依据是什么呢?

  

  刘文解释,因为户籍迁出属于公安机关的行政行为,不属于平等民事主体之间的民事法律行为,不属于民事案件受理范围。换言之,户籍管理是公安机关的职权范围,是否迁出需要公安机关根据《户籍管理条例》审核当事人的资料信息后决定,一般不应由法院判决来进行干涉。

  

  刘文提醒,以获取所涉房屋户籍为目的购买房屋的朋友,即使合同中明确了迁出户籍义务条款,也难保障合同目的实现。签订户籍迁出条款,只能减少风险,不能完全规避。刘文建议,当事人签订合同时可以约定户口迁出之后再支付全部价款,或者将户籍迁出义务约定法定范围内较高的违约金。

  

  最终,法院判决双方继续履行房屋买卖合同;李某向马某支付剩余购房款165万元;马某协助李某办理房屋所有权变更登记手续;马某赔偿逾期过户和逾期迁出户口违约金;马某于收到剩余房款之日起3日内将争议房屋交付给李某。

  

  ●法条链接

  

  《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  

  《民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。


编辑:潘红
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