购房后还未过户便被查封该怎么办？

法官以案说法，提醒消费者买房时应注意六个要点

　　沈忱 四川法治报-法治四川新闻客户端记者 夏菲妮

　　买房置地是大事，但是在房子成功办理权属登记之前，购买的新房却可能面临许多问题，有可能“真金白银”买到的房子最终却被法院“查封”“拍卖”。这种情况下，老百姓应该如何维权？买房前，老百姓应该注意哪些方面，从而降低风险？围绕上述问题，记者采访了省高院民二庭副庭长蒲杨，请他结合案例进行法律分析。

　　案情简介

　　未办理过户登记的房屋被查封

　　吴某为某棉花研究所职工，2017年10月23日，吴某与家人一同前往当地某楼盘售楼部签订了《认购协议书》。2017年12月3日，吴某与某房产公司签订了《商品房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为75万元，首付款15万元，2017年12月31日前支付25万元，剩余35万元向银行贷款。当日，吴某便通过POS机刷卡支付45万元，某房产公司为其开具收据。

　　2019年10月18日，包括吴某所购房屋在内的某楼盘多套房屋均被法院查封。对此，吴某感到非常茫然无措，匆匆赶到法院了解情况才得知，原来，某房产公司因与中建某局建设工程施工合同纠纷，已被中建某局申请强制执行。吴某从某房产公司所购房屋，还未办理过户登记，仍登记在某房产公司名下，便被列为财产线索予以查封了。

　　执行过程中，吴某以案外人身份向法院提出书面异议，一审法院作出执行裁定书，裁定解除对该房产的查封。中建某局不服该执行裁定，依法提起诉讼。

　　二审法院经审理认为，吴某的答辩主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的全部要素，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予支持。

　　法官说法

　　案外人可通过执行异议救济

　　《执行异议和复议规定》第二十九条有哪些内容？在该案中，法院是如何作出裁定的呢？

　　蒲杨解释说，根据《执行异议和复议规定》第二十九条，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　蒲杨就本案进一步分析说，首先吴某与某房产公司于2017年12月3日签订《商品房屋购买合同》，而案涉房屋被法院查封时间为2019年10月18日，法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，可知吴某与其配偶、子女在案涉房产所在地城市无不动产登记信息。最后，根据某房产公司出具的收款收据、POS机支付凭证等证据，吴某完成了对案涉购房款的支付。蒲杨说，吴某满足上述《执行异议和复议规定》第二十九条要求的三要件，因此其所主张的权益能够排除执行。

　　“执行异议是指执行过程中，案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。”蒲杨进一步解释说，也就是在执行程序开始后，如果案外人（执行程序以外的人）认为所执行的标的自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。

　　省高院民二庭在日常的案件审理中遇到大量类似的执行异议案件，审理结果不一而足。蒲杨告诉记者，“需要说明的是，我国宪法明确规定国家尊重和保障人权，而生存权是最基本的人权，《执行异议和复议规定》第二十九条正是基于对公民最基本的生存权的保护而设立的条款，其目的是保护最 需要保护的弱势群体，在这个过程中不可避免的会影响其它权利的行使。”

　　蒲杨认为，法院应当严格把握《执行异议和复议规定》第二十九条的适用条件，坚持以事实为依据，以法律为准绳，做到既保护人民群众最基本的生存权，又最大程度避免其负面作用，以理服人，以法服人，让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。

　　法官提示>>>

　　规避风险 买房者应注意这六点

　　由上述案例可知，若遇到“购买商品房后还未过户便被法院查封”的情况，买房者若对法院的查封提出异议，法院主要审查买房者的具体情况是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三要件。为避免纷争发生，也为纷争发生时作出更恰当的应对，蒲杨以第二十九条“三要件”为据，为各名买房者作如下六点提示：

　　1、若所购房屋为预售房屋，购房时务必核实房地产开发企业是否已取得商品房预售许可证。

　　2、购房选购时仔细核实房屋用地性质、规划性质、用途等，确认是否为居住用地、居住用房。购买“商铺”等商用房，很可能会因为不满足“用于居住”要件，无法得到法院支持。

　　3、规范签订书面买卖合同。可采用房产管理部门公布的制式商品房买卖合同。若仅签订商品房认购、订购、预订等协议，协议中应尽量包含商品房买卖主要事项，如：买卖双方名称姓名和住所；商品房基本状况；销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；水电气、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等。

　　切记不可因房地产开发企业提供了“收款收据”便不签订规范的书面合同。

　　4、签订书面合同后积极督促房地产开发企业向房屋所在地房产交易管理部门办理备案登记。

　　5、购房款支付如银行转账尽可能注明“对应房号房款”用途，支付凭证、收款凭证、具体房屋一一对应；购房款支付尽可能在买卖两方间直接进行，尽量避免引入多方代付；注意购房款是否需要打入专项账户等。

　　6、及时向法院提供“名下无其他用于居住的房屋”的证明，如不动产登记资料查询结果：线下可前往房管局查询名下房屋信息；线上通过政务平台办理，如“天府通办”App。以证明买房者及其配偶、未成年子女在所购房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。